民间限跌令!各地业主,打响房价保卫战

时间:2023-05-28 18:48:23 来源: 刘晓博说楼市

01

佛山出现“热心业主”


(相关资料图)

逆市维护房价

继昆山限跌令事件过去没多久,一则“业主限跌”消息让人大跌眼镜。

据时代财经、华夏日报等多家媒体报道,佛山市南海区万达华府的一位“热心业主”呼吁邻居要增强信心,号召三房挂牌价不低于300万,抵制中介恶意压价。

笔者刚好在这个二手盘的隔壁小区住过两三年,对该盘的详细情形也略知一二。佛山业内朋友提供了下面这张图:

如上图所示,万达华府的这位“热心业主”主要总结了四点。

第一点,这位“热心业主”倡议,邻居要对自己小区抱有信心,万达(华府)的地段、配套、学位、便利性都是极好的。对此,笔者认为该小区的外部条件客观来说确实是不错的。

据贝壳发布的“佛山人气小区榜”显示,万达华府位列第一,截止发稿前有4126人在贝壳app上设置已关注、近30天775次带看,贝壳测评分别给予其交通条件7分、教育质量7.3分(满分10分)。

万达华府位于佛山市优质二手房成交普遍价在3-4万/平的千灯湖板块,这是佛山市民公认的楼市房价最高的板块,与广州老区荔湾接壤。该二手盘地处广州-佛山两地客流量大、开通年限最久的地铁线——广佛线金融高新区站地铁口对面,就在下图万达广场的左后方(地图显示为北侧),生活便利性较为不错。如下图所示:

图片摄于2023年3月

第二点,该“热心业主”认为任何小区都有毛病,呼吁邻居不要听信中介的PUA话术。事实上,笔者此前曾实地看过,并与不少中介、看房买家交流,大家一致认为该楼盘有着几个市场竞争力较弱的关键因素。

如刚刚这张图所示,万达华府的整体密度比较高。因为这是一座由7栋52-53层的超高层住宅楼宇所组成的小区,园林绿化偏少,其特点就是偏向刚需的居住密度。而且,由于小区底部有比较热闹的商业街区“万达金街”,相对来说比较吵闹。

第三点,这位“热心业主”提倡邻居业主“三房挂牌价不要低于300万”,“限跌”意图很明显。

翻阅贝壳数据,截至发稿前,万达华府共挂牌205套房源,三房数量为173套,占比近85%,而全盘约为1600多户。可以说,这篇倡议书面向的对象覆盖大部分的该小区已挂牌出售的业主。

那么,不低于300万的“限跌”呼吁,是否符合市场规律呢?

据贝壳成交数据显示,2020年万达华府三房成交单价范围为2.5-3万/平,成交总价在220-268万;

2021年,该盘三房成交单价在2月首次突破3.2万/平,3月三房成交总价突破300万关口,4月出现三房成交最高价纪录3.86万/平,价格保持至今,而该盘全年300万及其以上价格成交的三房有14套,占全年三房成交比例54%;

2022年该盘三房全年300万及其以上价格成交的房源仅3套,占全年三房成交18%,且全年成交均价在3-3.58万/平;

2023年1-4月,该盘三房成交10套,但成交价都没有突破300万,且成交均价在2.97-3.25万/平。

曾经踏足山巅,如今进入低谷。结合全国以及佛山这座城市近年来的市场走势,不难发现该二手盘“热心业主”是在逆市喊限跌。

那么,到底是否真的如这位“热心业主”所言,有中介恶意打压该盘房价呢?

据笔者了解,目前有两种说法、四种情形

其一,疑有中介在故意压低价格,而这里又分两种情况。第一种情况是房产中介可能为该盘业主,他们判断形式不对便低价出货;另一种情况是中介在房产交易平台上架价格较低的房源来吸引客源。

另外一种说法则是,并无中介打压房价,这位“热心业主”确实意在呼吁业主抱团维持价格,而这里也分为两种情形。第一种情形是这位业主确实热心,维护业主的共同利益;第二种情况则是这位业主在呼吁业主维持价格,而自己有可能以相对较低的价格挂牌出售。

后一种情况并不是没有事实先例。此前在广州的万科欧泊,就出现业主集体抱团喊涨突破7万/平的现象,但个别业主与此同时却降价42万出售。

我们之所以用如此大的篇幅来详细客观地分析这一件事,是因为这件事实质已成为部分城市二手房市场的缩影。

02

此时“抱团不降价”

彼时“抱团涨价”

以下这些城市,也出现了二手房业主维持房价或“限跌”的事件。

在成都,绿地锦天府的业主们于近期及去年5月,都进行了“家园保卫战”、抵制“黑中介”活动。他们认为中介散播的负面消息致使小区房产价值缩水超百万,房价掉入第二梯队。

在南京,中建国熙公馆的业主们近期集体将一路之隔的G02地块投诉。5月9日南京发布了《关于NO.新区2023G02地块终止出让的公告》。据了解,中建国熙公馆前身为G68地块,2016年成交楼面价约2.31万/平,而此次G02地块起拍楼面价仅约1万/平,封顶楼面价为1.17万/平。

在杭州,融创河滨之城有业主在业主群发信息,呼吁邻居不要贱卖房子、建议上调价格。

在广州,此前时代春树里有业主联名发布《虚假交易撤销书》,矛头直指中介和个别业主涉嫌偷税漏税、虚假交易,因而做低成交房源网签真实成交价,影响小区房价。

其实,上述例子犹如一面镜子,近两年楼市下行压力大,各类事件横生的偶发性会加大。

不妨想一下,当房子占据家庭资产绝大比例时,特别是房价上涨过一轮的,许多人自然而然也就会对自家小区的房价更敏感。通读历史,不难发现这叫“既得利益者”。所谓既得利益者,其实一般都具有排它性,并且当个中部分的利益受损时,则会表现出明显的“抱团”现象。

不过,一些业主“抱团”并不仅仅限于房价止跌,反而还会“抱团涨价”!

譬如,今年2月底,西安绿城全运村有业主提议制定目标为涨价的“三年行动计划”,即到2026年7月时房价达到4万/平,而当前该盘相对应的组团贝壳挂牌价约为2.2万/平。

在广州,2020年楼市上行时也有一股风气极盛的“抱团涨价潮”,特别是珠江新城的侨鑫汇悦台、中海花城湾、嘉裕公馆等二手盘的业主群频频出现业主呼吁抱团涨价的现象。

最为经典、疯狂的,当属2019年的深圳。彼时深圳部分业主抱团控价、抬价,“一夜大涨30万”“半月暴涨300万”都不是新鲜事情。不过,其中中粮凤凰里花苑小区的业主在发布《告凤凰里全体业主书》后没过几天,就被宝安区住建局通报,并被暂停办理二手房网签手续。

总体来看,近年来的楼市乱象,可谓此一时,彼一时。

03

楼市遇冷

信心何时恢复?

二手房涨跌,其实并不是由业主决定的,而是由市场决定的。当前,不少城市的二手房挂牌量已经超过10万套了。这些城市包括:

北京、广州、重庆、武汉、杭州、成都、苏州、天津、南京、西安、沈阳、大连、合肥、郑州、哈尔滨、佛山、青岛。

此外,挂牌量相对较高的城市还有青岛9万+,宁波8万+,长春、东莞、惠州7万+......

可以看出来,前文所列举发生业主抱团事件的城市,基本都在二手房挂牌量较大的城市。

据克而瑞监测,4月全国17个重点城市二手房成交量,仅河南漯河、陕西渭南为正增长,余下包括北京、深圳、杭州、成都、南京等15个重点城市的二手房成交量环比3月份都在下降。

至于二手房价格方面,据中指院监测,4月全国百城二手房均价却环比下跌0.14%,而且自2月份以来一直处于下跌趋势。另外,仅北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、重庆、天津等十大城市二手房均价环比微涨0.07%。

在十大城市价格同比方面,即今年4月对比去年4月,呈现出五涨五跌的分化情形。如下图所示,同比上涨的是北京、上海、广州、杭州、成都,同比下跌的是深圳、南京、武汉、重庆、天津。其中,上海同比涨幅最大,为4.73%;武汉同比跌幅最大,达4.93%。

4月全面降温的阵阵凉意扑面而来。我们注意到,当前经济虽然回暖,但仍有一些反复和曲折,或许只有当经济持续回暖、收入预期增加,人们才会重新拾起楼市信心。所以针对楼市,新的大招确实该出台了。

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