今日报丨金地度过漫长的季节：十年来首次减员超10%，“老船长”凌克重启拿地

本文来源：时代周报 作者：梁争誉

(资料图片仅供参考)

“这个秋天咋这么长呢？感觉像过了一辈子。”《漫长的季节》最后一集，王响倒地时嘴里喃喃说了这样一句话。

王响最终迎来季节更替，而房地产行业的许多玩家或许将永远留在周期里。

也有少数企业经过自救，回归正轨。金地是其中之一。

2022年8月，金地股债异动。蛰伏整整8个月后，金地再次以大手笔投资拿地的姿态重回赛场。今年前4个月，金地豪掷逾87亿元在西安、上海、杭州等城市斩获6宗土地，新增土地货值行业排名第14，较去年同期上升5个座次。

企业表现进取，掌门人亦一改往日的谨言慎行，积极发声。

金地今年首次在公开市场拿地后，董事长凌克少有地向媒体公开阐释他的“投资动力”理论——房企经营就像踩单车，只有向前蹬，努力前行才不会跌落。

在5月8日召开的金地2022年度业绩说明会上，凌克也频繁传递关于投资拿地的举措。他表示，金地今年将密切关注各地政策及市场环境的变化，在有效控制风险的前提下进行投资。

在回答时代周报记者关于拿地权益占比偏低、股东户数上升和一季度销售下滑等问题时，凌克回复简练，同时不忘对外释放公司经营稳健的信息。

过去，金地一向以稳健、理性的形象示人，无线电专业出身的凌克用二十多年时间，为金地建构出“理工男”人设。他自比“船长”，首要职责就是保证金地这艘船稳健航行。

如今，掌舵的“老船长”变身骑车的“破风手”，凌克一扫保守，险中求进。他说，地产公司要生存，就要努力做一些优质的投资，实现投资、建设、融资、销售、回款的良性循环，“金地今年要主动把握土地投资机会，夯实公司发展基础。”

作为民营房企的风向标，金地是最后一轮遭遇股债双杀的房企，也是率先重启投资的房企之一。它的一举一动，是市场观察民营房企的窗口。

凌克曾经表示，激烈竞争的最终胜出者，一定是那些善于把握节奏、快慢得法、张弛有度的公司。今天，用力蹬踏板的凌克，能否顺利破风，带领金地安稳进入新周期？

主动“瘦身”

重回牌桌的筹码，是金地通过一系列“瘦身”动作换来的。正如凌克所说，“我们会做好所有的准备。”

第一板斧砍向组织架构。“黑铁时代”，向管理要红利已经成为行业共识。

2022年，金地进两度调整架构，多个城市公司降为事业部，事业部降为片区。

年初，苏州公司和锡常公司合并组建苏南地产公司。年中的调整更为剧烈——华东区域嘉兴地产公司、杭州事业部合并为杭州地产公司，东南区域南昌地产公司调整为南昌事业部，东北区域呼和浩地产公司包头事业部调整为包头片区。

“对于一些房企来说，以回定投的考核逻辑下，没有回款或者回款不好的区域无法获得拿地资金，各个区域自负盈亏，进行组织架构上的调整和变动属于正常情况。”亿翰智库研究总监于小雨向时代周报记者表示。

架构调整，往往伴随着人员的精简。

年报显示，截至2022年年末，金地员工总人数为43011人，相比2021年年末的47985人减少4974人，减幅超过10%。值得注意的是，这是过去二十年里金地的第二次裁员。第一次发生在2012年。当时，调控收紧，销售疲软，行业一夜入冬。

减员力度最大的是行政板块。

时代周报记者梳理发现，金地的行政人员人数从2021年年末的2436人减少845人至2022年年末的1591人，减幅高达34.69%。设计人员、销售人员、工程人员、财务人员的减幅均超过10%，分别为25.48%、18.10%、14.42%、11.95%。

第二板斧是整体降薪。

2022年，凌克累计领取薪酬481万元，相比2021年减少215万元，是管理团队中降薪最多的高管。这也是凌克连续第四年降薪，从2018年的991万元降至481万元，累计降幅逾五成。

总裁黄俊灿、高级副总裁陈必安、高级副总裁严家荣、财务负责人韦传军、董事会秘书徐家俊等高管均有不同程度的减薪，分别下降158万元、101万元、79万元、63万元和68万元。

不止管理层，金地全体员工也经历了一轮降薪潮。

根据年报披露数据，2022年金地的管理费用约50.54亿元，同比下滑5.37%，金地将其归因为“人工费用减少”。Wind数据显示，2022年金地员工薪酬约86.22亿元，较2021年减少约4612万元。

大刀阔斧的变革后，金地取得一份算不上满意但也无法苛责的成绩单。

在5月8日召开的金地2022年度业绩说明会上，当被问到对业绩表现是否满意时，凌克用一组对比数据来回答。他说，即使在行业持续调整的2022年，金地全年业绩同比降幅-23%低于行业TOP 20房企平均水平-36%，销售排名较2021年有所提升。

字里行间能够看出，凌克对这份财报是认可的。

2022年，金地实现签约面积1019.8万平方米，同比下降25.94%；实现签约金额2218.1亿元，同比下降22.64%，全口径销售额行业排名从2021年底的第11名上升至第7名。

资本市场最为关注的负债与融资，金地依旧发挥稳定。

截至2022年年底，金地在手现金545.07亿元，相比去年同期下降15.9%；短期债务424.2亿元，较去年同期增长3.1%，现金短债比由1.58下降至1.29，剔除受限制现金后的现金短债比从2021年的1.35下降至1.13，短期流动性充裕。截至2022年12月31日，金地获得各银行金融机构授信总额2549亿元，已使用914亿元，剩余授信额度1635亿元。

“我司一直贯彻规模与利润平衡发展的模式，不追求盲目扩大规模，更注重经营质量，关注销售、回款以及现金流安全，确保公司平稳健康发展。”凌克表示。

重启投资

公司经营无恙，凌克“破风”的两大抓手落在投资与销售。

为确保投资项目实现投资预期收益，金地今年进一步提高了投资要求：投资项目必须兼顾安全性、流动性。

具体来说，在城市选择上，优选基本面强、市场波动趋势向好的一二类城市；在项目选择上，要求需求支撑强劲、销售周期短的安全高效项目；在经营层面，项目要能够实现快开盘、快销售和快回款。

3月28日，金地在西安浐灞生态区摘得1宗计容建面约14.8万平方米的居住用地，成交总价约3.4亿元。这是金地年内首次在公开市场拿地，更是去年三季度管理层表态减少拿地后的罕见高调亮相。

4月，金地一鼓作气，连续拿下上海、东莞、杭州的5宗住宅用地，包括上海市嘉定区徐行镇新市镇区17-01地块，上海市嘉定区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元06-01、06-03地块，东莞市松山湖中心区2023WR001地块，杭州市滨江区浦沿江南单元江南文苑南侧地块，杭州市余杭区余杭组团中泰地铁站地块，总成交地价约84.43亿元。

上海的2宗地块、东莞的1宗地块均为金地于4月19日通过摇号的方式竞得。东莞地块吸引约40家房企争抢，中签率低至2%，可售楼面价达到2.6万元/平方米，是东莞楼面价第二高地块。在业内看来，这宗地利润空间大，稳赚不赔。

同一天，金地还在深圳宣布启动有史以来最重要的项目金地环湾城，同步签约新加坡高奢酒店嘉佩乐。据时代周报记者了解，金地环湾城是一个城市更新项目，前身为金地工业区，金地总部曾设于此，总建筑面积约104万平方米，计划总投资约249亿元，是金地迄今为止投资额最大的一个项目。

因此，2023年4月19日这一天被黄俊灿视为金地“幸运日”，“这是一个好消息，我们今天连中三元，运气特别好。”

建设中的金地环湾城，时代周报记者摄于2021年6月

克而瑞统计数据显示，今年前4个月，金地以130.4亿元的新增土地货值排名第14，较去年同期上升5名，领先中海、华发等房企；在《2023年1-4月中国房地产企业新增土地TOP 100》，金地冲进前十，是TOP 10阵营中为数不多的民营房企之一。

在土地市场依然是央国企主导的背景下，金地率先破冰，释放了重要的复苏信号。

信达证券房地产行业首席分析师江宇辉认为，随行业信用风险事件逐步告一段落以及行业融资困境有所缓解，金地有望在后续继续加大投资力度，积极补充土地储备。

凌克也表示，金地将继续依据市场形势的发展保持合理的投资力度，继续坚持投资主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目，在确保长期稳健经营的基础上，实现较好的投资预期和投资项目收益。

金地在土地市场的活跃，一定程度上提振了市场信心，加快了投资-销售的传导效应。

今年4月，金地实现签约面积76.3万平方米，同比增长63.48%；实现签约金额150.0亿元，同比增长20.01%。 今年1-4月，金地实现签约面积319.2万平方米，同比增长38.86%；累计实现签约金额591.2亿元，同比增长1.91%。

对于未来的市场走势，寄望于险中求进的凌克，依然保持一贯的克制，传达了谨慎乐观的态度。

他表示，今年以来，金地的整体来访和销售数据呈现回暖趋势，五一销售表现优于去年同期表现，但当下还难以对行业的系统性持续改善持明显积极态度。

“2023年，公司将继续坚持产销平衡，通过对市场的敏感感知，实现精准调度供货。”凌克向时代周报记者表示。

警报仍在

投资恢复，销售向好，可以认为金地被动缩表阶段已经过去，但还远未到可以高枕无忧的时候。

首先，金地为今年的销售额回正付出了大幅折价的代价。

今年1-3月，金地实现签约面积242.9万平方米，同比增长32.60%，实现签约金额441.2亿元，同比下降3.06%，销售排名跌出前十。凌克在业绩会上回复时代周报记者的提问称，由于公司供货节奏影响，一季度销售金额同比略有下滑。

4月，金地实现签约面积76.3万平方米，同比增长63.48%，实现签约金额150亿元，同比增长20.01%。1-4月金地实现签约面积319.2万平方米，同比增长38.86%，实现签约金额591.2亿元，同比增长1.91%。

可以看出，金地的签约面积增速与签约金额增速出现剪刀差，以价换量的动作明显。

据时代周报记者梳理，今年1-4月，金地的销售均价约为1.67万元/平方米、1.77万元/平方米、1.93万元/平方米、1.97万元/平方米，同比降幅为37.69%、13.66%、25.77%、26.49%。可供对比的是，即使是在2022年，金地的全年销售均价依然保持增长，提升至约2.18万元/平方米。

销售均价下滑，或将影响未来的结转利润表现。2022年，金地已经因为行业下行、计提减值等原因，归母净利润大幅下滑35.09%至61.07亿元。

其次，金地合资项目的安全性，仍是市场最为关心的问题。

过去几年，金地销售规模急速膨胀有赖于小股操盘模式，但随着全行业缩表出清，投资者曾多次表达了对其合作项目经营风险的担忧。

“小股操盘项目不并表，财务不透明，债务很隐蔽，是投资人最担心的地方。一旦预期确定，投资人就会按最坏的情况做打算。”一名长期观察金地的人士向时代周报记者表示，去年金地两度遭遇股债双杀与合作项目的隐患不无关系。

从去年的投资情况来看，金地土储权益比例的提升，依然任重道远。

2022年，金地新获取项目总投资额约368亿元，新增总土储约248万平方米。时代周报记者梳理发现，金地新获取的16个项目中，权益比例在51%及以上的项目只有1个，为长沙的一个住宅、商业项目；有6个项目的权益占比在30%以下；权益比例最低的项目，金地仅持有14%。

截至2022年年末，金地集团总土地储备约5182万平方米，权益土地储备约2345万平方米，权益占比约45.25%。

针对权益土储比例较低的问题，凌克回复时代周报记者称，公司投资布局聚集一二线主流城市，单个地块的合作情况较多，这也是整个行业的共性，“公司也关注到这一情况，希望通过更多拿地渠道提高权益比例的问题。”

市场的担忧透过股价可见一斑。截至5月12日收盘，金地股价报收8.05元/股，下跌2%，最近一年的累计跌幅接近33%。

股价长期低迷，金地持股分散度显著上升。截至今年一季度末，金地股东户数约11.19万，较上期（2022年12月31日）增加4.34万户，增幅达63.32%。

“我们理解这可能受到投资者对行业和公司基本面的理解、市场情绪变化、资金面波动等因素的影响。”凌克这样回复时代周报记者。

在自行车团体赛中，队长往往需要承担起“破风手”的责任，带头突破空气阻力以达到最快速度，帮助团队获得最终胜利。

号角已经吹响，“破风手”凌克唯有带领团队，向前看，不回头。

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