房企都进ICU了,还不“允许降房价”?
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房企都进ICU了,还不“允许降房价”?
就不怕「限跌令」迟迟不放开,房企凉得更快吗?
「喜讯:开发商可以降价卖房了」
乍看到这类消息时,很多人可能会发出三连问:
降房价,还需要被「允许」?
房价涨跌的「按钮」,难道不在房企手上?
李嘉诚可以七折大甩卖,还不能抄他作业了?
这时候,有开发商没准会一边念叨着乌拉那拉·宜修的台词,一边甩来一个文件。
路人甲乙丙丁们打开一看,上面写着三个大字:限跌令。
「限跌令」,已给许多房企画地为牢。
有些房企也想来上一句:我价由我不由天。
可天空飘来十几个字:我就问你一句话,你抗不抗揍吧?
这锁定了很多地方的「楼市困境」:
涨吧,涨不动,降吧,降不了。
所以就出现了这样的情形:
你在降房价和降地价中选择了降首付,我在买首套房和换房中选择了啥都不买。
01
这世界上,没有只涨不跌的市场。
若非要说有,那就是部分地方的新房市场。
它不是不会跌,是不被允许跌。
正因如此,有些地方近来「允许降房价」才会成为新闻。
这两天,一则「珠海一房企打响‘五折’卖房第一枪」的消息在网上热传。
网帖称,珠海金湾区某楼盘,开盘时备案价万/㎡,现在开发商打折卖万-万/㎡。
珠海市金湾区住建局相关负责人对媒体称,该项目采取的降价推盘做法,是合理的市场行为。
但珠海市住建局相关工作人员之后又对媒体表示,所谓「五折卖房」的说法并不属实,网传的备案价是两年前的。
言下之意,后来的备案价有调整,用当下的价格跟两年前的开盘备案价对比说打半价,容易造成误会。
可不管怎么说,降价推盘是事实。
得看到,这阵子,很多地方都在松开房价「限跌」的口子。
近段时间,四川雅安经开区明确,「全力支持房企开展商品房团购活动,开发企业团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围」。
也就是说,团购价再低,就算低出了备案价格限定跌幅区间,也没问题。
以团购优惠价方式对「限跌令」松了道口子,这被舆论视作「打响了降房价的第一枪」。
事实上,自去年6月起,全国多个城市就在鼓励商品房团购了,部分城市明确团购价最多可优惠30%。
「团购优惠价格或可不计入商品房备案价格跌幅比例范围」的说法,此前有地方就提出过,雅安并非「首创」。
如青岛,去年10月就开展「手拉手」特价房活动。
雅安固然是推动降价,但那不等于放开「限跌」,而是对「限跌」进行曲线松绑。
引发更多人关注的,是《中国房地产报》8月20日刊发的那篇文章——《房地产金融风险加剧 期待调整优化政策尽快落地》。
「要坚决停止各种限购限价措施。政治局会议已经明确提出,房地产的供求关系发生了根本性转变。我的理解是房地产已经回归正常,既然是个正常行业,限什么购,限什么价?现在是房企一降价,地方政府马上出面干预,认为是扰乱市场秩序。房子卖不动,价格是一个很好的调节机制,降到一定程度,就有人来买房,预期就会转变。」
「我们需要转变思路,为什么现在出台的政策没用,因为力度不够,比如认房不认贷这种措施没什么效果,就应该明确停止限购、限价,限价不光是不能限高价,也不能限低价,让市场自动调节。」
耐人寻味的是,就在昨天,经济学家马光远老师发了个动态:「1个月时间过去了,房地产政策依旧没有落地,阻力究竟在哪里?」
这道出了很多人的期许:重磅会议过去整整1个月了,按理说,各地该大招应放尽放,可现实却是,很多地方似乎在按兵不动、静观风向。
这不慌不忙的淡定,跟房企十万火急的求生紧迫性完全不同频。
有的地方固然采取了降首付比例、多孩家庭购新房给契税补贴等举措,但最该移走的「限跌令」却岿然不动稳如泰山。
就不怕「限跌令」迟迟不放开,房企凉得更快吗?
.数.字.力.场
文中提到政策发力点应围绕「保、松、降」三个字展开,「保」即保房企资金链、保交楼;「松」即放松一切制约房地产市场健康发展的行政性干预政策;「降」即降低购房成本,包括降首付、降税费、降房价,特别是降房价,应当给予开发商更大的自主定价权,允许开发商以降价促销的方式展开自救,以尽快回笼资金。
鉴于《中国房地产报》的官方背景,这也被很多人置于「信号体」下解读。
02
听起来,这多少有些「反直觉」。
在很多人看来,房价有涨跌,再正常不过——房子本就是商品,受供需关系因素影响不可避免,不能随行就市还能叫「商品房」?
但这么想,就格局甚微了。
大局,懂伐?
那些格局爆炸者会分分钟跑出来普及常识:
房子是商品,可房地产是支柱性产业。
你想降就降,要是引发「踩踏」怎么办?
房价一降,部分购房者「断供弃房」,造成楼市扰动,加剧银行坏账风险,你负得了责吗?
抑或者是,房价跌了后,有些买房的跑出来拉横幅打砸售楼处,你来善后吗?
再说了,这会牵连地方土地财政收入……
所以,「限跌」之前已成为政策工具箱里的调控利器——
早在2021年8月,湖南岳阳市就发布了全国首个旨在限制房价跌幅的「限跌令」;
同月,辽宁沈阳多部门也对楼盘降价的房企展开约谈;
也是在8月,昆明房协开座谈会,提出「房企若恶意降价将被约谈,情节严重者将停止网签」;
次月,江苏江阴发文严禁低价倾销、打价格战。
下发「限跌令」的,还有株洲、桂林、菏泽、唐山、张家口、芜湖等数十个城市。
限跌的名义,通常是避免扰乱房地产市场正常秩序。
随之而来的,就是「擅自降价」被处理的情形:
去年8月,合肥长丰县一楼盘推出直降4000元/㎡,结果被定性为非法销售,直接被叫停。
今年5月,昆山两家房企因为「擅自大幅度降价销售」,被当地住建发文公开通报批评并处罚。
03
看上去,「限跌」是稳楼市的大招,能避免楼市大涨大跌。
可现实一再表明,房价要跌时,你拦也拦不住,限也限不了。
国家统计局发布的7月份数据显示,70个大中城市中,新房环比下跌的城市49个,也即70%的城市房价在跌,同比下跌的城市44个,也即63%的城市新房价格至少低于一年前。
当跌成了势,限跌就成了逆势而为。
正如我在媒体约稿中所写的:
放开「限跌」,其实就是在给房企「输氧」的同时,也松开遏在房企脖子上的那只手。
如果说,「三支利箭」从信贷、债券、股权三大融资政策上给房企以支持是「输氧」,那放开以「限跌」为典型的强干预式限制性措施,就是让房企们能更自主地呼吸。
将「限跌」该松开就松开,不是「救」而是「纠」,也就是纠偏。楼市冷热固然受制于市场周期性规律,但至少不该用非市场化的政策限制为楼市流动性「添堵」。
「限跌」也许是为了抑制风险,可着眼长远看,这只会是以抑制风险的名义制造出更大的风险。
要不要放开「限跌」,本质上就是在两瓶毒药中做选择。
一瓶的配方是「计划」,出于冲击存量利益盘子的担心,而百般限制。
另一瓶的配方是「市场」,跌不跌,更多地让市场说了算。
在此过程中,要疏堵并行:对房闹的过激行为依法处理,是堵;对公众的楼市认知理性合理教育,是疏——「房价有涨必有跌」是规律,房价涨了也不见谁把收益吐出来啊。
个人判断,「市场」这瓶药的毒性会更小、药效会更久。
这是楼市企稳的必由之路。要建立长效机制,去掉非市场化的过度限制势在必行。
正如知名经济学家、北京大学国家发展研究院院长姚洋这两天受访时说的:
再不放开「限跌」,就晚了。
毕竟,现在有的房企已经进了ICU。
畅通借贷融资渠道固然是戴上呼吸机,资产盘活才是自我回血。
怎么盘活?以价换量,让资金回笼的速度赶上债务到期的节点,是当务之急。
哪怕是断臂求生,只要能自救,有办法好过没办法。
这需要增强楼市的流动性。
而「限价」就是在抑制流动性,堵塞房企的自救之路。
04
从根本上讲,以「限跌」为代表的「限」字诀,包括限购、限售、限贷等,都是抑制楼市过热时期惯用的政策工具。
可现在,楼市的主要问题已不是过热,而是过冷。
将过去在市场过热阶段的临时性行政手段癖好沿用到过冷阶段,而非尽早边际优化,本质上是刻舟求剑。
「7·24政治局会议」明确,「适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策」。
调整优化,就该尽力摆脱对非必要限制性措施的依赖。
房价限跌,非但难以阻止房价下跌、避免买地收入下滑,还会抑制真实需求。
从供给侧维度看,除了房子品质外,最能影响需求的莫过于房价。
说得更直白些,决定人们会不会买房的几大关键因素里,房价跟收入情况、收益预期的优先序很高。
不允许降房价,必然会以「人为遏制需求-增加购房人负担-降低楼市流动性-影响房企资金回笼-加快房企暴雷速度」的链式反应,阻断供需的动态平衡,损害楼市的长期稳定。
「限跌令」出来时,楼市行情本已是秋风凛冽。
不让新房降价,相当于又泼上了冷水。
当时很多地方推购房补贴、发购房券、提贷款额度,就在对冲「限跌」的效力。
置于目前情形下,「限跌」的必要性更是遭到极致压缩。
看看几组数据吧:
从房企运行情况看,目前房企100强中,46家出了问题,前30强房企20家爆雷,TOP10中民营房企只剩龙湖一根独苗,就连碧桂园这类「三道红线」全转至绿档的标杆性民营房企都已拉响警报;
从房企融资情形看,据机构统计,2023年上半年地产信用债发行主体仍以央企和地方国企为主,国企融资占比约%,半数民营房企在上半年没有债券融资;
从房企销售数据看,2023年1至7月,TOP100房企销售总额为亿元,同比下降%,增幅相比上月下降个百分点,其中7月单月销售额同比下降%,环比下降%。
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